苏州房价调控背后:百平新房半年涨31万,有中介一月卖1万套房

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文|AI财经社 实习生 孙浪

编|鹿鸣

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苏州房价再迎最严调控,7月25日正式实施。

7月24日晚,江苏省苏州市政府出台进一步完善房地产市场平稳健康发展的工作意见,从用地出让管理、居民购房政策、住房限制转让、住房信贷税收管理这四个方面,对苏州市房价合理引导,坚定“房子是用来住的,不是用来炒的”。

根据《意见》,苏州市区(即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区)范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

在居民购房政策方面,意见规定非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

苏州房价难调

AI财经社通过梳理苏州市房价变化以及政府调控数据发现,自2016年春节后,苏州房价呈现阶梯式上涨。随后,政府在2016年3月出台“楼市十条”、“房八条”、“新十五条”等多项调控政策,来稳定房价。自2016年年末,苏州房价迎来近两年的平稳增长。

然而2019年,苏州房价再次迅速升温。据上海易居房地产研究院的数据显示,今年4月份,苏州二手房成交11748套,环比增长99%,同比增长84.1%,逼近2012年以来的历史最高值。

对此现状,在5月18日,住建部对苏州楼市进行警示。与此同时,苏州市政府已然行动,在5月连续出台多项政策,对房价进行调控。

5月11日,苏州出台限售政策,苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让;苏州工业园区全域二手住房,购房人自取得不动产权证满五年后方可转让。

5月16日,苏州再出学区新政,将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年。以此减少学区房炒作现象。

5月24日,江苏省苏州市政府联合住建局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。会议称,如苏州楼市的几大指标得不到控制,7月后调控会即刻加码,包括扩大限售范围,提高外地人购房需要的社保门槛等。

尽管如此,苏州市房价增速依然不减。据安居客数据显示,苏州房价7月环比增长1.41%,2018年8月至2019年7月环比增长都在1%以上。而2016年苏州“楼市十条”政策中曾经明确提出了“12个月内不宜超过12%”,这显然没有达到。

因此,7月25日,苏州“最严”调控政策正式开始实施,以应对房价的高速增长。但是最终的影响,还需要时间来检验。

苏州房价疯狂

历史总是惊人的相似,但不会重演。

2016年春节后,“小阳春”时期,苏州市房价一路飞涨,随之而来的是政府的强势调控。而今年同样是春节后,同样是房屋价格与交易数量迅速增长,成交量也在4月达到了顶峰。政府同样进行了调控。但结果还是出现了不同。

居理新房咨询师张女士对AI财经社介绍道,“今年的3月、4月是一个爆发的阶段,从今年1月到6月,我们一共成交了4万2千多套房。2月是2000多套,到3月份就8000多套了。4月是一个顶峰值,大概成交了1万多套”。

5月有政府的调控。“然后就稳定下来了,6月成交量是8000多套。但是这个稳定是,园区、高新区等限售地区成交量下降,但苏州其他园区成交量还在增长。其中,苏州的价格洼地吴江区的成交数量最多,占40%左右。”

成交量此消彼长。并且除限售地区外,其余地区的价格涨势依然凶猛。据易居研究院中国百城房价报告相关数据显示,以苏州姑苏区为例,2019年1季度成交均价为27000元/平米,2季度成交均价为31649元/平米,环比增长17.2%。

据安居客数据显示,以姑苏区的中海御景湾为例,其1月均价为21745元,7月均价为24891元。两个季度上涨了3146元。按照这一价格,如果购房者想要在此购买一套100平米的新房,在两个季度内就需要多掏31.1万元。

根据苏州市统计局发布的数据,苏州市市2018年就业人员平均工资为76228元,这意味着,苏州居民若是在时隔半年之后买下一套100平米的房子,起码拿出自己不吃不喝4年攒下的积蓄。

苏州房价涨因

苏州房价5月在政府的调控下,房价依然涨势惊人。也不外乎江苏市政府7月24日继续加码,将限购限售区域扩大到整个苏州市区。

居理新房咨询师张女士一直负责苏州市房价咨询,对于苏州房价近期的走势,她对AI财经社介绍道,“像苏州园区的均价在苏州是比较高的,但是对比其他一线城市的话,其实算低的了。因为苏州园区的GDP是在苏州是最高的,有2250亿元,和很多城市相比都算高的。它的经济支撑的起它的房价。”

6月5日,21世纪经济报道援引苏州大学东吴商学院副院长段进军认为,苏州楼市此轮的爆发,两个长期积累的内在因素颇为关键。

一是2016年的调控之后,苏州市场迅速降温。市场需求在这两年中不断积压,并寻求释放。2017年苏州商品房销售面积下降了22.3%,2018年虽有所恢复,但仅微涨3%。

二是在区域一体化过程中,苏州的房价仍处于“洼地”的水平。“随着交通等基础设施建设的加快,长三角一体化的水平越来越高,但和周边的上海、杭州相比,苏州的房价水平并不高。”他认为,这几年苏州一直被称为“新一线城市”,从城市能级上看,其房价水平确实低于同区域的其它对标城市。

而7月24日,苏州再出房地产新政策。对于苏州房价的趋势,易居研究院智库中心研究总监严跃进对AI财经社表示,对于苏州市场来说,会有部分市区的房价下跌,但这实际上和结构因素有关。部分区域新房项目不多,所成交的可能是一些车库,这往往反而使得房价下降。或者说当此类区域二手房交易规模更大的时候,其实看一手房的意义相对是削弱的。

而对于姑苏区等,或是因为新房供应还是比较多,这个时候房价更真实,或者说确实体现了苏州房价继续上涨的特征。

因此,对于苏州市场的房价来说,未来其实还是容易上涨的。所以从房住不炒的导向看,近期可能需要强化各类管控,尤其是一些学区资源相对多的住房,更是需要积极进行管控。

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